千亿上新|新力控股销售权益比仅48% 明股实债嫌疑大

2021-01-27 10:58:51 作者:青柠 763tyc.com
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  作者:青柠

  年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时,澳洲赌场开户:规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬,疫后销售强劲反弹,最终全年的销售目标并未受到太大影响,甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家,有进有出,排名也较此前发生了较大变化。数据显示,2020年1-12月,43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元,较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

  新力控股2010 年成立于南昌,成立不过10年时间,2015年时公司的合约销售仅45亿元,之后在2016年-2018年,公司三年的销售增长率达到258.44%、165.41%和107.26%,2020年,公司以1137.3亿元的合约销售首次迈入千亿阵营,增长速率由2019年的3.04%增至24.4%。2015年以来,公司复合增长率达到90.78%,表现较好。

  约40%销售集中在江西,在南昌市占率超20%。2020中报数据显示,新力控股的权益合约销售额主要集中在全国四大区域,其中江西省40.5%,大湾区15.5%,长三角区域占27.5%,华中华西及其他地区合计占比16.5%。而2019年,四大区域的销售占比分别为54.3%、23.9%、10.7%和11.1%。大本营江西地区的销售占比在有所下降,外拓取得一定的成效,但单一地区依赖度依然较高。新力控股在江西的销售主要来自于南昌,2019年报数据显示,新力在南昌的应占权益合约销售额202.5亿元(约占当年权益合约销售的44.89%),而当年南昌市商品住宅成交量约908亿元,公司的南昌市占率高达22.3%。

  下沉江西、粤港澳及长三角区域三四线城市,警惕去化风险。截至2020年6月30日,新力控股的权益土地储备面积约1533.67万平方米,对照2020年的销售水平来看,可以满足三年左右的需求。其中,在江西省的权益土地储备面积为493.48万平方米,占总土地储备的32.2%,而南昌市土地储备占到江西省内的74.2%,这一占比较2019年的82.97%进一步下降。除了南昌,新力正逐渐向省内低能级城市下沉,包括赣州、景德镇、抚州、吉安等。

  截至2020年6月末,新力控股在粤港澳、长三角区域的土地储备分别达到31%、19.9%,布局更加均衡。但值得注意的是,公司在这两个都市圈的投资相对分散,并且更多的集中在低能级城市,惠州土储占比达到26.4%,而广州、珠海、深圳均在1%左右;在长三角中,苏州相对高一点,达到7%,无锡、诸暨、合肥占比在2%-3%左右,其余城市则均不到1%。

  销售权益比不到50%,盈利与规模不匹配。2020年上半年,新力控股的销售权益比例仅48.37%, 2019年为49.34%。公司虽然销售规模增长较快,但权益比较低,导致回款率低、利润与规模不匹配。2018年起,公司的销售额便超800亿元,但2018年-2019年的营业收入分别为84.16亿元、269.92亿元,净利润分别为4.14亿元、19.58亿元,当期净利润率仅6.59%、7.46%,远低于行业平均水平。

  少数股东回报率与母公司股东回报率差距大,明股实债嫌疑大。公司不到50%的权益比,报表透明度不高,存在着较大的利润调节空间。由于合营联营规模的扩大,新力的少数股东权益持续增长,2019年大幅增长723.95%至67.29亿元,约占权益总额的45.17%,但少数股东损益却持续下降,2019年仅0.57亿元,占净利润总额的2.83%,少数股东ROE和母公司股东ROE分别为0.85%、23.97%。而对比万科可知,其近几年内的少数股东回报率与母公司股东回报率相差最大在4个百分点左右,每年基本相差不多。若二者相差太多,放在地产行业来看,少数股东权益的“异常”通常认为存在明股实债的嫌疑较大。同时得益于少数股东权益的暴增,公司的净负债率也在短期内大幅下降,2019年由此前的237.9%骤降至67%。

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